Bodenrichtwerte

GUTACHTERAUSSCHUSS
für die Ermittlung von Grundstückswerten
und grundstücksgleichen Rechten im Bereich der Stadt Hemsbach

BODENRICHTWERTE 2018

Stand 31. Dezember 2018

Beraten und beschlossen in der Sitzung des Gutachterausschusses am
4. Juni 2019

Hinweis:
Die Richtwerte gelten für erschlossene, unbebaute Grundstücke.
Der Erschließungsanteil beträgt ca. 30,00 Euro / qm

Herausgeber: Gutachterausschuss der Stadt Hemsbach / Rhein –Neckar –Kreis

Internet: www.hemsbach.de

Geschäftsstelle: Gutachterausschuss der Stadt Hemsbach
Geschäftsstelle
Schlossgasse 41
69502 Hemsbach

Leiter der Geschäftsstelle: Thomas Rittersbacher
Telefon: 06201 / 707 – 36
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Anschrift: Stadt Hemsbach
Fachbereich 2 Planung und Technik
- Gutachterausschuss -
Schlossgasse 41
69502 Hemsbach

Tel.: 06201 / 707 – 36
Fax: 06201 / 707 – 6636
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Sprechzeiten: Mo. – Fr. 8.30 – 12.00 Uhr, Di. 14.00 – 15.30 Uhr und Do. 14.00 – 18.00 Uhr

Schutzgebühr: 20,00 EUR

VERVIELFÄLTIGUNGEN VERBOTEN

1. Mitglieder Gutachterausschuss

Vorsitzender:
Hans-Peter Wolf, Diplom - Ingenieur Architekt

Stellvertretender Vorsitzender:
Jürgen Ewald, Diplom - Kaufmann

Weitere Mitglieder:
Otmar Holz
Hermann Reidel
Kai Schraut
Michaela Zimmer

Mitglieder der Verwaltung:
Anke Hagemeyer, Diplom - Ingenieurin Architektur
Christine Hörr, Diplom - Ingenieurin (FH) Architektur
Thomas Rittersbacher, Diplom - Verwaltungswirt (FH)
Bertram Rößling, Diplom - Ingenieur Architekt
Ingrid Schepers-Marchetti, technische Mitarbeiterin

Vertreter des Finanzamtes:
Norbert Gölz, Amtsinspektor

2. Satzung

Stadt Hemsbach
Rhein-Neckar-Kreis

S A T Z U N G

über die Erhebung von Gebühren für die Erstattung
von Gutachten durch den Gutachterausschuss
vom 04.02.1994 mit Änderungen vom 22.10.2001 und 25.07.2005

§ 1 - Gebührenpflicht

1. Die Stadt Hemsbach erhebt für die Erstellung von Gutachten durch den Gutachterausschuss Gebühren.
2. Für Leistungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, insbesondere für Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, für die Ableitung wesentlicher Daten für die Wertermittlung, für Richtwertauskünfte und Auskünfte über die ermittelten wesent¬lichen Daten werden Gebühren nach den Vorschriften der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Hemsbach erhoben.

§ 2 - Gebührenschuldner, Haftung

1. Gebührenschuldner ist, wer die Erstellung des Gutachtens veranlasst oder in wessen Interesse sie vorgenommen wird.
2. Mehrere Gebührenschuldner haften als Gesamtschuldner.
3. Neben dem Gebührenschuldner haftet, wer die Gebührenschuld durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Gutachterausschuss übernommen hat; dies gilt auch für denjenigen, der für die Gebührenschuld eines anderen kraft Gesetzes haftet.

§ 3 - Gebührenmaßstab

1. Die Gebühren werden nach dem Wert der Sachen und Rechte bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Wertermittlung erhoben.
2. Sind in einem Gutachten für mehrere Grundstücke eines Gebietes besondere Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB) zu ermitteln, so gilt als Wert der doppelte Wert des gebiets- oder lagetypischen Grundstücks. Bei mehreren gleichartigen Bodenrichtwerten ist der höchste Wert zu Grunde zu legen. Die maßgebliche Grundstücksgröße beträgt höchstens 800 m².
3. Sind im Rahmen einer Wertermittlung mehrere Sachen oder Rechte, die sich auf ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht beziehen, zu bewerten, so ist die Gebühr aus der Summe der maßgeblichen Werte der einzelnen Gegenstände zu berechnen. Gleiches gilt, wenn Wertunterschiede auf der Grundlage unterschiedlicher Grundstückseigenschaften zu ermitteln sind. Wertermittlungen mehrerer Eigentumswohnungen auf einem Grundstück oder gleichartiger unbebauter Grundstücke gelten hier als eine Wertermittlung.
4. Sind Wertermittlungen für Sachen oder Rechte auf unterschiedliche Stichtage durchzuführen, ohne dass sich die Zustandsmerkmale (§ 3 Abs. 2 WertV) wesentlich geändert haben, so ist für den ersten Stichtag der volle Wert und für jeden weiteren Stichtag der halbe Wert zu Grunde zu legen. Sind die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse antragsgemäß unverändert, ist hierfür ein Viertel des Wertes zu Grunde zu legen.
5. Wird der Wert eines Miteigentumsanteils ermittelt, das nicht mit Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz verbunden ist, so wird die Gebühr aus dem Wert des gesamten Grundstücks berechnet.

§ 4 - Gebührenhöhe

1. Bei der Wertermittlung von Sachen und Rechten beträgt die Gebühr bei einem Wert
   

    

   bis	Gebühr	zuzüglich	aus dem Betrag über
   25.000,00 €	300,00 €
   100.000,00 €	300,00 €	0,50 %	25.000,00 €
   250.000,00 €	675,00 €	0,30 %	100.000,00 €
   500.000,00 €	1.125,00 €	0,20 %	250.000,00 €
   5.000.000,00 €	1.625,00 €	0,10 %	500.000,00 €
   über 5.000.000,00 €	6.125,00 €	0,07 %	5.000.000,00 €

    

2. Bei unbebauten Grundstücken oder Rechten an solchen Grundstücken beträgt die Gebühr 60 % der Gebühr nach Abs. 1
3. Bei geringem Aufwand (Kleinbauten, z.B. Garagen oder Gartenhäuser; Berechnung des Herstellungswertes baulicher Anlagen nach vorhandenen Unterlagen) oder wenn dieselben Sachen oder Rechte innerhalb von drei Jahren erneut zu bewerten sind, ohne dass sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben, ermäßigt sich die Gebühr auf die Hälfte.
4. Ist das Gutachten auf Antrag entsprechend § 6 Abs. 3 Satz 2 Gutachterausschussverordnung unter besonderer Würdigung der Vergleichspreise und Darlegung der angewandten Methoden auszuarbeiten, erhöht sich die Gebühr um 50 %.
5. Für die Erstattung eines Gutachtens nach § 5 Abs. 3 Bundeskleingartengesetz vom 28. Februar 1983 beträgt die Gebühr 250 €.
6. In den Gebühren ist eine Ausfertigung des Gutachtens für den Antragsteller und eine weitere für den Eigentümer enthalten, soweit dieser nicht Antragsteller ist; für jede weitere Ausfertigung bzw. jeden weiteren Auszug aus der Wertermittlung, auch aufgrund gesetzlicher Vorschriften, werden dem Antragsteller Gebühren nach der Verwaltungsgebührenordnung der Stadt Hemsbach berechnet.

§ 5 - Rücknahme eines Antrages

Wird ein Antrag auf Erstellung eines Gutachtens zurückgenommen, bevor der Gutachterausschuss einen Beschluss über den Wert des Gegenstandes gefasst hat, so wird eine Gebühr nach dem Bearbeitungsstand von bis zu 90 % der vollen Gebühr erhoben.

§ 6 - Besondere Sachverständige, erhöhte Auslagen

1. Werden mit Zustimmung des Antragstellers besondere Sachverständige bei der Wertermittlung zugezogen, so hat der Gebührenschuldner die hierdurch entstehenden Auslagen neben den Gebühren nach dieser Satzung zu entrichten.
2. Soweit die sonstigen Auslagen das übliche Maß übersteigen, sind sie neben der Gebühr zu ersetzen.
3. Für die Erstattung von Auslagen sind die für die Gebühren geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden.

§ 7 - Entstehung und Fälligkeit

Die Gebühr entsteht mit der Beendigung der Wertermittlung in den Fällen des § 5 mit der Bekanntgabe der Gebührenfestsetzung. Die Gebühr wird 14 Tage nach Zustellung des Gebührenbescheides fällig.

§ 8 - Übergangsbestimmungen

Für Leistungen, die vor Inkrafttreten dieser Satzung beantragt wurden, gilt die bisherige Gebührensatzung.

3. Vorbemerkung

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grund-stücksfläche, die gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für Grunds¬tücks-werte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden.
In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Zustand und Struktur der umgebenden gebietstypischen Bebauung können jedoch ins-besondere die Lagemerkmale und damit den Bodenrichtwert beeinflussen.

Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungszustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maße
der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungszustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a, Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken i.d.R. Abweichungen des Ver¬kehrs-werts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen-
und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet haben.
Insofern können die Bodenrichtwerte vom Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grund-stücks abweichen und im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen.

Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sog. Altlasten (z. B. Verunreinigungen des Unter-grundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (z. B. Böschungen), der Wert vor-handener baulicher Anlagen, Anpflanzungen etc. nicht berücksichtigt.

In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grund-stücke ohne Aussicht auf eine Sanierung.

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleit-planungs- oder Bauordnungsrechts (z. B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden.

Zur Wertermittlung bebauter Grundstücke können in Abhängigkeit der baulichen Anlagen Abschläge oder Zuschläge vom Bodenrichtwert erforderlich sein.

Für Grundstücke mit normaler Grundstücksgröße und Grundstückstiefe ist der Boden¬richt-wert auf das volle Grundstück anzusetzen. Für die darüberhinausgehende Fläche (Hinter¬land-fläche, Mehrfläche) ist, unter Berücksichtigung der Größe, von 25 bis 50 % des Boden-richtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstücksgrößen können ge¬ringere Wert-ansätze erforderlich sein.
Ist die Bebauung einer Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, ist auch hier der volle Boden-richtwert anzusetzen.

Für Bodenwertanteile bei einem mit Eigentumswohnungen genutzten Grundstück kann nach Alter, Zustand und Eigenart der Wohnanlage sowie unter Berücksichtigung der Grund¬stücks-größe ein Zuschlag auf den definierten Bodenrichtwert erforderlich sein.

Der Bodenwert von in Randbereichen der Richtwertzonen gelegenen Grundstücken kann in Einzelfällen von den Wertverhältnissen der benachbarten Richtwertzone beeinflusst werden.

Abkürzungen:
W: Wohnbauflächen + gemischte Bauflächen
G: Gewerbliche Baufläche

4. Straßenverzeichnis

5. Übersichtsplan

6. Bodenrichtwerte nach Richtwertzonen